自9月30日晚间至10月6日，短短七天时间，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳、珠海、东莞和福州19个城市重启限购限贷。这意味着去年“330”楼市新政以来全面宽松政策迎来拐点，楼市或将降温。不过，随着楼市的降温，资金往哪儿去，又成为新的焦点。

知名经济学家李迅雷：

中国楼市的交易额早就是全球第一了，说明投资者也是非常活跃的，敢于在高估值下加杠杆，肯定是为了追求盈利最大化。与股市一样，中国的楼市也是“含权”的；尽管房子是不动产，是死的，而股票是活的，但死的东西可以注入资产荒、学区房、地段优势、交通便利等题材而抬升估值水平。此外，一二线城市还存在人口持续流入的趋势，即大城市化阶段。因此，今年各地的房价走势与去年上半年的股价走势有点类似，均属于结构性的牛市，看似疯狂，但还是有其理性的一面。

一个市场在短期要提升资产价格，流动性是关键，热钱涌向哪里，哪里的资产价格就会出现上涨。汇市中，人民币的贬值幅度显然没有到位，否则央行就没有必要采取各种手段来阻止外汇流出了。楼市的泡沫是显而易见的，因为今年居民在楼市加杠杆的幅度，至少比2015年增加一倍。所以，今年楼市的流动性要好于股市，楼市的流动性在2014年比较差，2015年下半年开始改善。

流动性的背后其实是人性，天下熙熙，皆为钱来，即当人们对某类资产价格上涨的预期提升时，热钱就会涌向这类资产。在中国，应该说大部分资产价格都存在高估现象，这不仅是流动性过剩的问题，更有投机偏好强的文化原因。

中国的货币供应量全球第一，所以，才有了资产荒这一说。但资产荒不等于所有低估值的资产价格都会上涨，因为预期不一样。比如，黄金价格存在明显的低估，但中国的热钱就不去炒黄金，因为黄金是国际定价的，美国的大资金才有定价权，国际大宗商品也有类似情形。中国炒家基本上是只炒中国人持有的资产，如中国发行的邮票、纪念币，中国本土的字画、普洱茶、茅台、和田玉籽料，等等。或许是因为中国人的人性相似，使得流动性得以保障，击鼓传花的游戏可以一直玩下去。

总之，即便在如今资产荒的年代里，并不是所有的资产都被高估，但流动性好的资产，如股市和楼市里的资产，都存在高估和泡沫现象。流动性差的资产，可能存在低估，但低估的资产，往往不能很快上涨，因为中国资本[0.00%]市场是管制的，外汇是管制的，土地是管制的。管制会造成估值体系的扭曲，放松管制则会带来估值体系的修复，但这需要时间，时间可以换取上涨的空间。但从短期看，管制仍有继续强化的趋势，这意味着，高估值、泡沫化的资产，仍会有大量的流动性来推动其价格的上涨。

中国人民大学经济学院副院长陈彦斌等认为：

公共服务均等化才能解决房地产市场分化困境。在央行“继续实施稳健的货币政策”、证监会和银监会等部门加强监管力度、地方政府收紧调控政策等因素的共同作用之下，四大一线城市和二线“四小龙”的房价上涨态势预计将逐渐趋缓，甚至可能下跌。但是，房价大幅下跌的概率相对较小，因为一旦房价大幅下跌，中央和地方政府将会出手“救市”。

自“房改”以来，房地产市场在2008年、2012年和2014年经历过三轮下行周期，中央政府和地方政府无一例外地出台措施稳定房地产市场运行态势。究其原因，房地产是中国经济的支柱产业，对经济增长至关重要，此外，房地产业能给地方政府带来巨额土地出让金和可观的税收收入，为地方政府发展经济筹集资金。一旦房价大幅下滑，将给地方经济带来巨大冲击，因此中央和地方政府仍然会采取必要措施，维护房地产市场的平稳运行。

面对一线城市和二线“四小龙”房价泡沫化风险以及三四线城市库存高企并存的局面，目前各界普遍认为应该通过“因城施策”来解决房地产市场分化困境。不管是中央政治局的决定、证监会和银监会等部门的举措，还是各地方政府出台的收紧房地产调控政策，都遵循了“因城施策”的思路。但是，过去十余年房地产市场的调控经验已经表明，限购、限贷和收紧住房信贷等调控政策只能短时间内减缓北上广深等重要城市的房价上涨态势，一旦政策有所松动，房价可能再次大幅上涨，陷入房价“越调越高”的窘境。与此同时，三四线城市纷纷根据自身情况，通过发放购房补贴、搬迁补贴、物业补贴以及放宽落户条件等方式吸引农民工购房，但是“去库存”的效果也不甚明显。因此，总体来讲，“因城施策”可能难以解决房价泡沫化风险以及三四线城市库存高企的问题。

事实上，一线和二线“四小龙”城市与三四线城市的房地产市场并不是完全独立的，二者密切相关。一线和二线“四小龙”城市房价大幅上涨而且维持上涨预期的重要原因是，三四线城市人口不断涌入，因此新增住房需求持续存在。而三四线城市房地产库存高的一个重要原因则是这些城市的人口外流至一线和二线“四小龙”城市，导致潜在的住房需求流失。之所以人口不断从三四线城市涌入北上广深等重要城市，是因为北上广深的教育、医疗、社会保障等基本公共服务明显优于三四线城市。以高等教育为例，全国一共有39所985高校，其中北京多达8所，北上广和二线“四小龙”合计18所，几乎占据全国的一半。

正因如此，应将一线和二线“四小龙”城市与三四线城市的房地产市场看成一个整体，其中的纽带就是公共服务。通过转变政府职能（从增长型政府转向服务型政府）和加大转移支付力度等举措，缩小三四线城市与一线城市和二线“四小龙”等城市之间的公共服务差距。实现公共服务均等化，就能够有效解决房地产市场分化困境。一方面，公共服务均等化将会提高三四线城市教育、医疗和社会保障等公共服务的供给数量和质量，这样可以提高三四线城市的吸引力，减少人口外流，从而化解房地产库存。另一方面，三四线城市外流人口减少自然会减轻一线城市和二线“四小龙”城市的外来人口压力，从而减少潜在的首次置业需求，这样才能够从根本上削弱一线城市和二线“四小龙”城市的房价上涨预期，化解房价泡沫化问题。

重庆大学EDP中心资讯
1、重庆大学总裁班在热招中，诚邀各界企业高管的加入。

2、重庆大学国学智慧班、互联网+特训营、周易班、财务短训班、税务点对点等班级同时招生中，欢迎您的加入！

3、重庆大学针对企业、政府等单位专门开设各类短训班，欢迎有需求的单位咨询学习。

4、如果您喜欢这个微信平台，请推荐给您身边的朋友，让我们一起学习成长，微信号：cqdxzcb